興味はあってもなかなか垣間見れないハワイの物件の数々をハワイ不動産に精通したナビスタッフが訪問して大公開！
ハワイ物件探検隊《格安コンド編》
アロハ！ハワイナビです。
予定では今月は高級ンド編をお伝えするつもりでしたが、皆さんもおそらくあまり詳細を知ることが少ない借地権の格安コンドを取材する機会があったので今月は予定を変更してワイキキの借地権の格安コンドの情報をお伝えします！
まずは借地権と所有権の違いについて簡単にご説明しますと、所有権（以下ＦＳ・フィーシンプルと称す）は手形に土地の所有権がついており、物件購入後は購入者オーナーがその物件を売却しない限り所有権はオーナーのものです。一方、借地権（以下ＬＨ・リースホールドと称す）というのはある一定の期間（通常40-50年間）をオーナーが物件の建物部分、土地部分の両方を含めリースし、このリース期間が終わったらオーナーの権利を返却するというものです。もちろんＬＨ物件を購入したオーナーはオーナー期間の間に売買をすることはできますが、ＦＳのように可能性として将来価値が上がるというよりも、時間がたてばリースの残り期間は短くなりますから、仮にリース期間があと10年しか残っていないときに売却をすれば売却価格は相当低いものになってしまいます。
ＬＨの場合、毎月の管理費に加え、毎月のリースフィーが加算されたものが毎月の支払額になるため、物件の価格が所有権に比べて格段に安いのはよいのですが、毎月の支払い金額が多くなります。下記はＦＳとＬＨを比較した場合のメリット・デメリットを大まかにお見せします。
所有権FSと借地権LHのメリット・デメリット
ＦＳ所有権の物件のメリット：土地分、建物分はオーナーの持ち物になる。キャピタルゲインによる将来的な物件の価格の値上がりも期待できる。コンドミニアムを所有する場合、月の支払いは管理費のみでよい。（ビルにより、まれに何らかの、多少の追加分が課されるビルもある）
ＦＳ所有権の物件のデメリット：デメリットということではないですが、当たり前だけど物件価格がＬＨ物件に比べて高い。
ＬＨ借地権の物件のメリット：所有権の物件に比べて価格が3-4割安く買える。
ＬＨ借地権の物件のデメリット：所有期間が決まっているので、期間後は無になってしまう。残りリース期間が15年を切ったぐらいから売りずらくなってくる。もちろん価格も買った時よりもだいぶ低い価格での取引になってしまう。リース期間内で毎年7-10年ぐらいで更新年があり、リースフィーが決定される。例えば買った時にビルの月管理費が700ドル、リースフィーが月300ドルだったとして、更新年にリースフィーが変わらず同じ場合もあるし、100ドル上がる場合もある。これはビルのコンディションや修繕が必要だったりすると更新の年にリースフィーが多く上がったりするので、この点について注意する必要がある。リース期間の残り年数によって、売却時にローン購入者をとれなくなり、現金購入者のみにしか売却できなくなる、などです。
ハワイ物件探検隊《格安コンド編》
では、ＦＳとＬＨの違いを理解していただいたところで、早速物件探検に参りましょう！
今回はワイキキのほぼど真ん中だけど、通りを一つアラワイ運河側にはいった場所にある、「ワイキキ・スカイライナー」という高層コンドミニアムです。
エリア：ワイキキ
スタイル：高層コンドミニアム
所有タイプ：ＬＨ（借地権）2058年度まで。リース更新は無しで2058年まで
築年：1968年
ユニットリモデル：1990年、2018年
価格帯：＄２７万後半
月管理費：＄727（共用エリア、下水、水を含む）＋リースフィー：＄28.28（この物件はリース期間が終わるまでこのリースフィー金額はそのままで変わらないという異例の契約です）
部屋数：２ベッドルーム １バスルーム 1パーキング
ビュー：シティ、ゴルフコース、運河、サンライズ、マウンテン、パーシャルオーシャン
居住エリアの広さ：約６８．３５平米
ラナイの広さ：約８．３７平米
アメニティ：プール、レジデントマネージャーなど
ペット：可
ビルの外観
ワイキキでも路地を一本入ると地元の人も多く住むエリア。地元といってももともとハワイで生まれ育ってという人々ではなく、ほかの州や国から移住してきて付近で働く人たちが賃貸で物件オーナーからユニットを借りていることの方が多く、物件の購入者は賃貸するために購入する人が多いのもこのあたりの物件の特徴ともいえます。今回格安コンド編としてご紹介する「ワイキキ・スカイライナー」の18階の2ベッドルームユニットは借地権ですが、パーキングも購入についていて、ミニマムレンタル期間は30日なので、毎年バケレンで大金をはたいているハワイ大好きな人には購入するのも場合によってはお得であるといえるかもしれません。
場所はワイキキのデュークカハナモクの銅像の位置から直線でアラワイ運河に行った辺りとなります。車での入り口はアラワイ運河側から、徒歩の場合はアラワイ運河側からでも、ビルの向こうのTusitala street トゥシタラ ストリートからでも入ることができます。
ユニットの説明
古いビルではありますが、特にワイキキにあるコンドミニアムは1970年以前に建てられたものが非常に多く、またどれもメンテナンスがされているため、実際に築年数ほど古く見えません。また各ユニットは今までの歴代のオーナーにより独自で改装やリモデルを繰り返してきているため、仮にもともと同じ間取りだったとしても各ユニットのコンディションやレイアウトはそれぞれだいぶ違っていいます。こちらのユニットはリビングキッチンはセラミックの白いタイルに変えられていたので、レンタルに出すなら汚されるかも、、、などの心配はいらなそうですね。レイアウトもワイキキのわりに広々としていて、ソファベッドなどで夜寝られるスペースを確保すれば家族や友人、大人4-5人が無理なくすごせるユニットだと思いました。
ベッドルームの写真を見ていただくとわかるとおり、窓の外は近隣のビルがあるのでプライバシーを守るためにすりガラスの加工がされていて「丸見え」にならない様に工夫されています。
ユニットの入り口
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入って右側はキッチン．アイエイチのオーブンストーブ、大きめの冷蔵庫完備
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バスルームはバスタブがあるのもこのクラスのコンドではレア
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ラナイからのビュー１
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凄い！ボ、、、ボッシュの洗濯機乾燥機！！
また、ほかにはあまりない利点としては、洗濯機乾燥機がユニット内にあって好きな時に使えてプライバシーも保たれるという点です。コンドミニアムは基本的にランクが数段階に分けられると思っていて、価格帯によってセキュリティのレベルだとか、エレベーターなどのない低層のウォークアップ（階段を使ってユニットまでたどり着くビルのこと）であるか、エレベーターのある高層コンドであるか、また洗濯機・乾燥機がお部屋にあるか、それともコミュニティランドリーといって、ビルの中に住人が利用するためのコインランドリーが共同エリアにあるのかなど，こういったビルのランクによって違ってきます。
ビルの施設と決まりによりますが、たいていの場合は、パターンとしてＦＳの場合は3５万ドル台以下の物件はビル内の共同ランドリーという場合が多く、LHの場合は20万ドル以下ぐらいが同様にして共同ランドリーの場合が多い感じです。
アラワイ運河からのパーキングの入り口
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洗車スペースもある
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アラワイ運河からのコンドの入り口
いかがでしたか？
あまり知る機会の少ないこういった格安のＬＨ（借地権）の物件、利点、不利点さえ知れば有効に利用することもできるでしょう。物件検索サイトなどはたまにFS、LHの記載をせずに掲載しているところもありますからご注意ください。これはサイト運営者が記載を忘れているのではなく、ホノルル不動産協会からデータを買って載せる際に、第三者のサイトにデータがトランスファする際に価格は出てもそのほかの詳しい権利形態などまでトランスファされないという問題のようです。自分で検索する場合、興味を持った物件について際にすすめる前に必ず担当の不動産エージェントにどのような物件なのか見てもらってもらった方が確実でしょう。
自分でなんでもググれる時代になっている分、ネットの情報は事実とそうでないことが入り乱れている世の中になっています。間違った情報に惑わされないよう気を付けましょう！
ハワイではまだ完全にロックダウンも終わっていないため、物件に出向いた際の入場規制の関係から次回特集する物件に関しては記事をアップする時までのお楽しみにさせていただきます！
以上、ナビがお伝えしました：）
マハロ！
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上記の記事は取材時点の情報を元に作成しています。スポット（お店）の都合や現地事情により、現在とは記事の内容が異なる可能性がありますので、ご了承ください。
記事登録日：2020-07-03
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